বাংলাদেশে জমি-জমা সংক্রান্ত বিরোধের প্রধান কারণ হলো সঠিক যাচাই-বাছাই ছাড়া জমি কেনা। একটি ভুলের কারণে আপনার জীবনের সঞ্চয় আদালত প্রাঙ্গণে আটকে যেতে পারে। তাই রেজিস্ট্রি করার আগেই সব নথিপত্র যথাযথভাবে যাচাই করা প্রয়োজন।
জরুরি যেসকল নথিপত্র পুঙ্খানুপুঙ্খ পরীক্ষা করবেন:
- মালিকানার মূল দলিল ও বায়া দলিল (Chain of Title): বিক্রেতা কীভাবে জমির মালিক হলেন (ক্রয় সূত্রে, হেবা, দান বা ওয়ারিশান) তার ধারাবাহিক পূর্ববর্তী দলিলগুলো পরীক্ষা করুন। কমপক্ষে ৩০ বছরের মালিকানার ধারাবাহিকতা থাকা আবশ্যক।
- সকল খতিয়ান ও পর্চা (CS, SA, RS, BS/City Jarip): মূল সিএস খতিয়ান থেকে শুরু করে হালনাগাদ সিটি জরিপ বা বিএস পর্চা পর্যন্ত ধারাবাহিকভাবে নাম ও দাগ নম্বর মিলিয়ে দেখুন।
- মিউটেশন বা নামজারি ও জমাভাগ খতিয়ান: বর্তমান বিক্রেতার নামে সহকারী কমিশনার (ভূমি) অফিস থেকে নামজারি হয়েছে কি না এবং ডি-সি-আর (DCR) আছে কি না তা যাচাই করুন।
- হালনাগাদ ভূমি উন্নয়ন কর (খাজনা/দাখিলা): বর্তমান অর্থবছর পর্যন্ত খাজনা পরিশোধিত আছে কি না তা অনলাইনে ও ইউনিয়ন ভূমি অফিসে যাচাই করুন।
- সাব-রেজিস্ট্রি অফিসে ভলিউম তল্লাশি (Search): বিক্রেতা উক্ত জমি ইতিমধ্যে অন্য কারও কাছে বিক্রি, হেবা বা ব্যাংকে বন্ধক রেখেছেন কি না তা সাব-রেজিস্ট্রারের কার্যালয়ে তল্লাশি দিয়ে নিশ্চিত হোন।
- জমির দখল (Physical Possession): দলিলের সাথে বাস্তবে জমির অবস্থান, পরিমাপ ও চৌহদ্দি সরেজমিনে গিয়ে প্রতিবেশীদের সাথে কথা বলে যাচাই করুন।
মনে রাখবেন—কেবল মুখের কথায় বা মধ্যস্থতাকারীর আশ্বাসে জমি কিনবেন না। রেজিস্ট্রি করার আগে একজন ভূমি আইন বিশেষজ্ঞ অ্যাডভোকেট দিয়ে সম্পূর্ণ ফাইল ভেটিং (Legal Vetting) করিয়ে নেওয়া শতভাগ নিরাপদ।
